Powierzchnia użytkowa to jedno z podstawowych pojęć w budownictwie i nieruchomościach. Jest ona kluczowa dla wyceny nieruchomości, zarządzania przestrzenią oraz obliczania podatków. Jednak dokładne zrozumienie i prawidłowe określenie powierzchni użytkowej wymaga uwzględnienia wielu norm i przepisów, zarówno polskich, jak i międzynarodowych.
Jak zdefiniować powierzchnię użytkową?
Powierzchnia użytkowa to część powierzchni netto budynku, która jest przeznaczona do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem i funkcją budynku. Obejmuje ona powierzchnie dostępne do codziennego użytku, takie jak pokoje, kuchnie, łazienki, biura, sale konferencyjne itp. Powierzchnia użytkowa jest mierzona po wewnętrznej długości ścian, z wyłączeniem powierzchni klatek schodowych, szybów dźwigowych oraz innych pionowych przejść.
Jakie polskie normy warto znać?
W Polsce powierzchnia użytkowa jest zdefiniowana w kilku kluczowych dokumentach, takich jak:
-
PN-ISO 9836:2015 – ta norma określa sposób mierzenia powierzchni użytkowej budynków. Zastąpiła ona wcześniejszą normę PN-ISO 9836:1997. Nowa wersja wprowadziła zmiany, które precyzyjniej definiują powierzchnię użytkową jako część powierzchni netto, która jest zgodna z przeznaczeniem i funkcją budynku.
-
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – zgodnie z tą ustawą, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części jest mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyłączeniem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.
-
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – ta ustawa również definiuje zasady mierzenia powierzchni użytkowej, zgodnie z którymi powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się w 50%, a poniżej 1,40 m pomija się całkowicie.
-
Ustawa o podatku od spadków i darowizn – powierzchnia użytkowa budynku jest mierzona podobnie jak w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, z wyłączeniem powierzchni piwnic.
Normy międzynarodowe dotyczące powierzchni użytkowej
Na rynku międzynarodowym stosuje się różne standardy do określania powierzchni budynków. Najbardziej popularne z nich to:
-
IPMS Office – międzynarodowy standard mierzenia powierzchni biurowych.
-
BOMA Office – standard stosowany głównie w Ameryce Północnej, który definiuje powierzchnie wynajmowane w budynkach biurowych.
-
TEGoVA – europejski standard wyceny nieruchomości.
-
GIF – niemiecki standard stosowany w wycenie i zarządzaniu nieruchomościami.
Powierzchnia nieużyteczna – co oznacza?
W kontekście powierzchni użytkowej istotne jest również pojęcie powierzchni nieużytecznej, która dzieli się na:
-
Powierzchnię nieużyteczną ze względów funkcjonalnych – obejmuje części powierzchni użytkowej i powierzchni ruchu, do których nie ma stałego lub pełnego dostępu umożliwiającego wykonanie niektórych czynności.
-
Powierzchnię nieużyteczną ze względów konstrukcyjnych – dotyczy części budynku, które z powodów konstrukcyjnych nie mogą być efektywnie użytkowane, na przykład przestrzeni między słupami konstrukcyjnymi.
Podsumowanie
Powierzchnia użytkowa jest fundamentalnym pojęciem w budownictwie i nieruchomościach. Jej precyzyjne określenie wymaga uwzględnienia różnych norm i przepisów, które mogą się różnić w zależności od kraju i celu, dla którego powierzchnia jest mierzona. Zarówno polskie, jak i międzynarodowe standardy oferują różne podejścia do mierzenia i klasyfikacji powierzchni użytkowej, co pozwala na lepsze zarządzanie przestrzenią oraz dokładniejszą wycenę nieruchomości.
Artykuł sponsorowany
